?导语

聚土网采取了直营模式，在每个运营中心（重庆、四川）配备了20多名自有经纪人，负责提供辖区内所有的土地流转撮合、权证、农业后服、土地金融等服务。

以下为聚土网创始人在此次活动的发言，整理如下：

聚土网是土地流转互联网的新手，在去年4月上线。我非常敬重土流网和土地资源网，他们已在土地流转行业沉淀七年，很多方面都是跟着他们的脚印走过来，我们可谓是野蛮生长。

农地流转的价值

我用一个案例讲讲土地流转对社会的价值。

我的老家是重庆忠县。那个小村已有3000多年历史，但不幸的是，自从建国以后，我们都是贫困县。在我小时候，村里的唯一的收入是农业耕作，连养殖都很少。

想要出头，该怎么办？要么努力学习，考上北京的大学，跳出龙门；要么背起行囊，到北上广打工。这就是农村人的状态。

五六年前的一个春节，我回到家乡，有一件很有意思的事情。我们这个村过去有四五十户（两百多人），但我那年发现，长期待在农村的不到十个人。最重要的是，三分之二的土地都是荒着。

从重庆主城到忠县，开车需要三个小时，非常不方便。但值得庆幸的是，2015年5月份前后，经过土地流转，我们引进了三家农业企业。其中有一家商业农业企业，种植红豆杉等。好处是什么？每一年耕地可以拿到五六百块钱/亩，而且闲在家里的55岁以上的中老年人可以到农场上班，每个月拿六七十元工资。

土地流转对社会的价值很简单，对现代农业、食品安全很重要的。

现在农村大部分地方是产业中心化，就是因为没有产业到农村去。而土地流转可以带动农业企业、工商资本到农村去。一旦农业企业进去了，就会投资基础设施，对扶贫也很有帮助。

活跃的农地交易

从东北开始说起，东北是一个人口流出非常严重的地方。这是为什么呢？因为土地相对集中，黑龙江6890万亩的土地。而华东地区的江苏、安徽、山东都有两千多万亩（流转）土地。

◆ 全国土地流转状况

重庆和四川是目前土地最活跃的两个地方，因为它们是城乡一体化试点地方，也是中国土地确权最早的地方。

现在全国有不少农村产权交易所。以成都为例，从2008年开始到现在交易了12612笔，交易金额450亿，农村产权抵押贷款是120亿。除此之外，重庆也是成立交易所的地方最早之一。武汉的农村产权交易所2009年成立，现已交易9000多笔。目前看到的这些，有些省级交易所的地方土地已确权完成，土地交易非常活跃。

抵押贷款问题

聚土网现在也做农村产权抵押贷款、信用金融，我们知道现在农村产权抵押贷款还存在着一些小小的问题。

◆ 农村产权抵押贷款的难点

第一、如果贷款人是农民，因为农民很少和金融机构打交道，征信相对不是很健全。第二、如果我们要做农村产权抵押贷款，风控成本和时间成本很高，效率也很低。第三、处置变现很困难，尤其是特别偏远的地方。北京土地非常好流转，但如果到云南西双版纳的某个地方，既使是种植茶叶也不一定好流转。

最近央行出台了一些细则政策，这个细则其实是一个大事件。什么大事件？其实中国的土地从有历史记载到建国之前，只有三个时代是土地公有制：先秦、北魏、中唐。

我们国家是土地公有制，城市资产可以自由地流动，实现了资产权的自由。但是农村资产、农民的宅基地、资产现在都只能在本村流动。

现在试点的地方是59个县市作为宅基地（农村房屋抵押），232个县市作为财产抵押。

财产权的自由才能真正解放三农、农民。

我们对细则有一些解读。根据细则，贷款人是银行金融机构，还没有开放互联网金融，当然我相信不久之后就开放了。第二，借款人的主体是农民、农业经营主体。第三，抵押物是农房（农村住房所有权、宅基地使用权），目前确权都是永久的。农村土地两个权可以抵押：承包权（农户权利）、农村承包经营权。

第一，抵押物处置。如果我是农民，我家的宅基地要抵押给银行，当我不还款出现坏账时怎么办？银行能把我的房子卖给谁？目前只能卖给本村的。我们国家相关法律规定，一户一宅，一户不能多买，所以这个事情必须开放。

第二，承包权。农村土地特别的分散：农民的土地，我家十亩，你家五亩，有可能十亩土地分别在五、六个地方，面积小、分散、交叉。当出现坏账时，我家的土地抵押了，但是你家的土地没有抵押，处置的过程非常麻烦。

第三，经营权。这里只讨论耕地。耕地的现行规定只能到2028年12月31号，农业经营者租地一般采用一年一付的方式，这是不能抵押的。如果付到2028年，其实又加重了经营的压力。

释放商业价值的三种方式

土地流转是大宗交易商品，类似房地产一样，这样的交易决策需要撮合，所以交易服务是有商业价值的。

就像和链家一样，即使收2.7%佣金，客户还是需要链家的服务。聚土网提供有价值的交易，也提供交易后的服务。其中包括金融服务，农村产权的抵押贷款、信用贷款等。另外，聚土网还提供资产管理，因为农地具有空间属性，我们可以做农地的Wework，就像链家的自如公寓一样。

聚土网是一个新手。从2015年4月份上线，团队有50多个人。到现在为止，我们在重庆和四川建立了运营中心，我们做到了盈亏平衡。我希望包括同行、社会各界，特别是政府和资本用各种力量，用科技来打造农村，让土地不再闲置。希望我们的农民像政府说的一样望得见青山，看得见绿水，记得住乡愁。

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