“经营性建设用地入市”，其意味着农村集体经营性建设用地可以同国有建设用地一样直接进入土地市场，迈入“有偿使用”的范畴，在意义上是真正实现同城镇国有建设用地的市场统一，同地同权。

通过了近二十年的试点探索，问题同样凸显，地方政府难以突破制度限制和政策不规范、缺乏系统性等非制度约束，将阻碍集体经营性建设用地顺畅入市。

关键词：宏观有点冲突

集体经营性建设用地入市受国家法律法规限制。十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》和十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》分别指出，在符合规划和用途管制前提下，允许集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价。而《物权法》第151条、《土地管理法》第43条和第63条、《城市房地产管理法》第9条等规定，农村集体建设用地使用权只能在乡镇企业兼并、破产等情形下可依法流转，城市规划区内集体土地须征为国有后才能有偿出让。可见，集体经营性建设用地政策规定与国家法律冲突。但鉴于国家政策性文件效力有限，集体经营性建设用地入市流转依然受到国家法律限制。

长期以来，我国农村集体的运行程序不明确，集体经济组织长期缺位或机制不健全，难以真正履行经营集体土地的职能，村委会或村民小组行使集体土地使用权和经营权的权责尚未界定，农村土地产权主体虚位。现行法律对集体土地所具有的权利结构和权能体系也界定不清。主体虚位和权能残缺导致集体经营性建设用地入市中农村集体和农民的土地处分和收益权能无法实现，在实际操作中很难做到与国有土地“同权同价”。

关键词：内部有点异见

集体经营性建设用地入市决策机制运行效率低。根据规定，集体经营性建设用地入市需经村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意并形成决议后，方可实施。在实际工作中，入市前基层政府工作人员和村干部需要花费大量时间和精力反复去做村民工作，才能达到通过决议的人数要求，这严重影响集体经营性建设用地入市进程。究其原因，主要是村内人数多、利益诉求不同，村民对政策理解不充分、意愿容易出现反复，短时间内形成统一意见难度大，集体决策效率低。 集体经营性建设用地价格机制不完善。集体经营性建设用地入市，多由流转双方参照土地整理和拆迁安置成本、政府流转指导价、相邻地块成交案例中的流转价格来协商确定交易价格；部分边远农村地区集体经济组织直接以政府最低保护价作为成交价格。显然，这一定价机制既无法反映集体经营性建设用地市场供需情况，更不能体现土地使用权真实价格，最终必然会损害交易双方中一方的利益。在地价缺失、交易双方缺少科学的参考价格，挂牌出让程序多流于形式，市场竞争不够。这些是土地价格机制不完善的主要原因。 集体经营性建设用地流转后，经济组织获得土地收益后便不再关心土地开发经营情况，基层国土部门负责监察用地项目建设是否违规占用农地？规划部门负责核查用地项目建设是否落实规划？用地项目验收后经营用途？等等问题谁来再次监管？一旦用地企业闲置流入土地、变相出卖、改扩建的情况发生，将缺少及时管控。基层政府各部门管理本是权责不清，加之用地企业经营行为较为隐蔽，监管难度大，集体经营性建设用地供后监管缺位。

从探索至今，各地主要形成了“就地流转”“异地流转”等不同模式，不同模式成效大小取决于流转系统外部、内部和土地产权结构来完成，而在这样的实践探索中虽然有所成效，但变化与放开还需要很长的一段路要走。

不动产登记暂行条例

再看《不动产登记暂行条例》，据最新数据统计，2016年7月，国土资源部资料显示，目前全国已有170个地市，1451个县、市、区实施不动产统一登记，颁发《不动产证书》484万本，但在全国还有近半地市区县未能落实，其中落实地区主要为一线城市。

那么不动产登记暂行条例中存在的难点到底是什么？

关键词：统一不太“统一”

在此条例刚施行时，国土部曾公开表示，落实（条例）难度大，统一是重点。整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，对于保护不动产权利人合法财产权、提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。

根据物权法第十条规定，不动产实行统一登记，并授权行政法规对统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定。制定出台条例，通过立法规范登记行为、明确登记程序、界定查询权限，整合土地、房屋、林地、草原、海域等登记职责，实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。这些条例的拟定到最后出台花费了7年左右的时间。

不动产统一登记历经太长时间的讨论和决定才出台，是因为在许多问题上未能达成共识，比如说对于不动产统一登记的范围，其中一种观点认为“只对城市和农村的土地和房屋进行统一登记”。而另一种观点认为还要对林地、草原、海域使用权进行统一登记；有人认为还需要将采矿、采水、鱼塘承包权包含在条例内；还有人提议先对交易频率进行统计，通过交易频率决定具有一定登记价值的才进行登记。此类提议林林总总，不一例举。

从正式出台至今，国土部数据表示显示已经有已有170个地市，1451个县、市、区实施不动产统一登记已经落地，实际上市县一级才是最要命的，中国绝大部分市、县房管部门具体负责的房地产登记业务机构，都是下属自收自支事业单位，对于不动产实行属地登记，市县一级是不动产登记工作的关键，如果市县级职责和机构整合不到位，不动产统一登记制度就没有实施主体，《不动产登记暂行条例》就无法全面落实。

关键词：农村进度较难

由于我国历史遗留，“农村经济发展改革”与“不动产登记发证”两者间关系极不协调，城乡间实际上是呈“非统一”状态，即使已经开展工作的地方，登记工作也不够全面，农村不动产登记主要还是以行政管理登记为主，而私权登记极少,导致农村不动产相关的合法权利人无法得到法律保护；而涉及到农村不动产类别的调查、测量、确权、登记、颁证等基础性工作异常庞杂，这就使得农村地区的不动产统一登记工作成了重点难点，进度缓慢。

关键词：人员还很紧缺

基于不动产登记本身的工作量巨大，需要投入大量的人、物、财力，特别是在农村地区，具备良好专业知识以及业务素质的工作人员不可或缺，然而各级国土部门以及地方性人力资源明显有限，往往在基层执行登记工作的相关人员遇见相关专业问题无法解决，导致不能很好的配合完成农村部分不动产登记的任务，使得进度缓慢。

不论好坏，现在看来还是拉大锯、一地鸡毛的状况，不过对于农村来说，终归是好的，农村有了一个合法合规的平台来转让自己的土地经营权，宅基地使用权，这可以为农民提供更好的变现土地的渠道，但是是否对农民有利，仁者见仁智者见智。这不亚于农村的再一次土改，肯定会加速城市化进程，有助于扫清在城市化过程中一些土地所有权的问题。

无论是从改革目的的实现，还是土地的现状用途整治、重新利用，改革越深化，矛盾势必越复杂，适应新常态，任重！道远！

文：十一菌