上世纪80年代中后期，我国农村就出现了包括转包、出租、互换和转让等多种农村土地流转形式。到90年代初期，以土地承包经营权流转为主的农村土地交易市场初露萌芽。

2005年农业部颁布有关办法规定，地方政府农业主管部门要负责土地流转及合同管理指导。此后各地陆续成立了专门从事农村产权交易的机构。交易的最主要品种就是土地承包经营权，到目前也是如此。全国第一家农村产权交易所是2008年10月在成都市建立的。

2014年底，国务院办公厅出台《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》。这是全国层面上首部针对农村产权流转交易市场的指导性文件，对市场形式、规模、布局、品种以及市场功能作出了明确规定。但是这些年来，农村土地交易并不活跃，主要原因是农村土地交易普遍面临四大挑战。

目前，在农村种地和留守生活的大多数是50岁以上老人和照顾老人、孩子的妇女等，这些人群的就业和生活依然离不开“一亩三分田”。加之，现阶段农业机械化作业水平相对较高，耕、种、管、收等用工量较少，自己生产经营的收益比流转租金多，导致农户土地经营权流转积极性并没有政府想象得那么高。此外，有转让宅基地使用权和房屋所有权的意愿的更少。

目前不论是农户土地承包经营权还是宅基地使用权、房屋所有权等都存在着确权登记颁证不到位问题。权属证明材料主要以合同或审批材料形式体现。虽然这并不影响集体和农户对其拥有实际占有、使用、收益的权利，但没有一个完整清晰体现权属的“身份证”，会成为进入市场规范流转交易的“绊脚石”。

目前农村土地是否必须进场规范交易、农村产权交易机构的合法性、二次流转、长久不变等都缺乏相应的法律依据。《土地承包法》、《担保法》和《物权法》等法律的限制性条款都制约了农村土地的流动、抵押融资等。此外，法律法规之间还存在相互冲突的现象，如四荒地和林权的承包期远高于《合同法》对租赁合同期限的规定等。

现在全国的农村产权交易机构有的是企业性质，按照公司机制运行，有的是事业单位，市场定位不统一。绝大多数流转服务机构依托政府职能部门设立，在政府和相关部门扶持下生存，价格发现、资本对接等市场职能没有充分体现，政事不清、政企不清的问题比较突出。而且，农村土地涉及多个国土、农林等部门管理，受职能限制，产生了融合不力问题。

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