农村宅基地房屋因为其特殊性，在买卖时有众多政策法律约束。什么样的农村房屋买卖有效？买卖后如何过户？卖出宅基地的农民还能再申请宅基地吗？

有请北京市通州区人民法院的王晓艳法官来给大家说说，农村房屋买卖你应该知道的几个问题。

王晓艳 北京市通州区人民法院法官

案例：

1995年，老王和村民老夏签了份房屋买卖协议，协议上约定，老王花5000块钱买下老夏在村里的一处房屋。后来老王在院子里建了7间厢房。现在老王已经是本村村民了，但是为了防止和老夏因为房屋发生纠纷，老王诉至法院，要求确认双方当年的房屋买卖合同有效。

要说老王提出的诉讼是否合理，首先要弄清以下几点：

谁有资格买农村的宅基地房？

只有本集体经济组织成员，才有资格购买农村的宅基地房。本集体经济组织成员，一般是指户口在本村的村民，如果是非本村村民甚至是城镇户口的居民，都不能购买。

本村村民之间房屋买卖，需要经过村委会同意吗？

只要房屋买卖合同是双方的真实意愿，也不违反法律法规的强制性禁止性规定，经过双方协商一致就可以，不需要经过村委会同意。如果担心卖房人以后反悔的话，可以经过相关部门审批，将宅基地使用证上面的名称使用权人变更成买房人。

老王买完农村房屋后，怎么过户？

案例中老王1995年买房，当时他不具备本村村民资格，但是后来他成为了本村村民，那么他就可以向乡镇人民政府申请审核，由县级人民政府批准就可以办过户了。实践中一般是在宅基地使用证上进行变更，然后由相关部门盖章。

老夏还能再申请本村宅基地吗？

根据《土地管理法》第62条的规定，农村村民出卖出租住房后，再申请宅基地的不予批准。所以老夏不能再申请宅基地了。

宅基地本身就有一种社会福利性在里面，是为了保障农村村民的住房，如果说你卖了，那可能是你觉得不需要这个住房了，再申请的话就不批准了。

农村宅基地原则上“一户一宅”，如果继承了父母的宅基地房，一户两宅合法吗？可以确权吗？

这是可以的。这里涉及到一个概念，就是物权的取得方式中的继受取得。物权继受取得一般通过事件的发生或者民事法律行为的实施而取得，比如说遗产继承。

子女通过继承取得了房屋的所有权，宅基地在严格意义上来说不是他的，如果说他继承的房子坍塌了，那这个房子就是灭失了（法律上灭失指物品因自然灾害、被盗、遗失等原因不复存在），宅基地使用权也就没有了，因为房子和地是不能分离的。如果是村民通过审批建造的自己的房子坍塌了，他再重新建造就可以了，而继承取得的房子坍塌了，这个房子就灭失了。

本村村民户籍迁出后，村里的房子会被收回吗？

这个不会。只要当时取得房屋的时候是通过合法的途径，并不会因为户籍的变动就收回房屋。

关于农村房屋买卖，

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本文来源：中国乡村之声《举案说法》（微信公众号：举案说法）

图片来源于互联网综合

编辑：徐雯 / / 责编：李雨楠 // 监制：曹畅

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