楼市观察

随着下半年进入全年销售目标的冲刺阶段，房地产开发商在9、10月份迎来全年的推货销售高峰。从9月开始，众多的开发商对传统旺季“金九银十”踌躇满志，加大推盘力度，纷纷推出认筹、开盘、答谢优惠等促销举措，打响了抢收大战。

市区9月新推预售户型数量达900多套

与往年相比，今年的“金九银十”显得更具有特殊意义。在去年的九月及十月的国庆节期间，却没有给阳江市的房地产业带来预期的惊喜，而今年的情况又会怎样呢？

记者从最新上市预售楼盘信息发布网上了解的情况看，今年以来市区各大楼盘新推的预售户型数量为，1月15套，2月484套，3月733套，4月371套，5月124套，6月582套，7月177套，8月228套，9月至今911套。因此可见，金九银十的确是开发商集中推盘的高峰期。

在持续的楼市调控下，市场观望气氛浓厚，今年前两季度我市累计完成开发投资额、施工面积、竣工面积仍保持增长态势，但与去年同期相比商品房销售面积、销售额出现明显下滑。销售面积64.9万㎡，同比下降22%；销售额为29.9亿元，同比下降5%，（含商业用房、商品住宅等）空置面积5.79万平方米，同比上升75%。但随着市场回暖，楼市5、6月份销售明显增加。

在楼市热销与冷清并存的状态下，房企的确需要一个契机来缓解压力，“金九银十”自然被寄予厚望。阳江也不例外，据调查，在经历了几个月的销售淡季后，有楼盘项目因为低迷的成交量而出现一定的库存余量，面对“金九银十”，开发商充满了期待，都不约而同地选择集中放量，这样更有利于在传统的销售旺季到来之前做好铺垫，抢占市场。很多楼盘在八月份就蓄力待发，相对做出了一些优惠调整和搞一些大型活动，吸引大众的眼球，或是新盘选在“金九银十”开盘或推新盘。即使有些项目因受工程进度所限来不及推盘，也必然露露脸，或开放样板房，或开放营销中心，提前预热，积攒人气。

在市内各家楼盘促销的项目中，既有纯新盘项目，也有老项目后期，以及项目剩余房源。从整个大盘来看，仍是以消化旧盘为主。从咨询、踩盘人气来看，仍是实惠型的物业较浓。市区一位代理负责人认为，由于资金压力一直是考验房地产商的“生死符”，年底又是还贷的高峰期，开发商的促销力度都会比较大，价钱有商量，置业者可考虑出手。

“金九银十”事关开发商全年目标任务的完成

有业内人士认为，尽管楼盘销售好坏更多取决于产品本身，但在持续调控的前提下，把握好每一个营销时机非常重要。九月、十月份是决定楼市命运的关键，如果这两个月的成交量持续下降，市场观望氛围可能再次形成，将直接影响到项目全年目标的完成情况，开发企业难免陷入被动。而“金九银十”的重要性在于：春天雨水多，夏季暴雨多，秋冬季气候干燥，消费者此时入市购房，正是房屋装修的合适季节，可以赶在春节前入伙住新房。

有不少人士认为，楼市库存量上升主要原因是由于宏观调控的影响，大部分购房者处于观望状态，所以销售量以及销售额不高。对此，有业内人士表达了不同的观点。他认为，观望是一种常态，无论什么时候都存在，当然在楼市调控的大环境下，处于观望的购房者还是有的，但只是少数。现在的市场状态反而是一个机会，关键在于开发商如何充分利用这个时机。就拿房地产市场状况而言，刚性需求凸显，买房人依然需要购房，只是入市的时机不同而已。同时观望是分阶段的，打个形象比喻，现在的观望已经由原来的一百米靠近到50米。今年“五一”期间市区大部分楼盘销售不错，不仅仅是促销优惠的原因，更多的是认为入市的时机到了，所以说观望是一个机会。房地产营销人应抓住这个机会，综合考虑整个政策的大环境作出有创意的营销策划。有需求的购房者在中秋国庆期间可以入市购房者，整体上还是比较划算的。
※page※

有楼盘一线的操盘手认为，阳江作为一个房地产市场成型较晚的三线城市，房地产发展一直健康稳步向前，对于全国房地产政策变化一直有着自己独特的理解，没有随波逐流。从近两年的楼市调控效果看，房价该涨还是涨，观望猜疑中的准购房者经过两年的考验，观望的心态开始发生变化松动，也看清了现实，有需要的还是要买，置业刚性需求正在释放。这种心态对楼市的开发销售有一定的促进作用。而开发商的“以价换量”策略，也是吸引了刚需置业者出手的原因。

对于下一阶段的楼市走势，市房协有关人士认为，从拉动经济增长的投资、消费、出口三驾马车形势看，在欧债危机持续、美国经济复苏缓慢的背景下，出口外需迟迟无法重振。只有着力扩大内需，才能提高经济增长的稳定性和可持续性。而房地产业在拉动内需消费，促进经济增长中有重要的作用。在当前严格实施房地产市场调控政策的基础上，稳定房地产市场的政策，在促进刚性需求上做文章，做到既能降低房价，又能促进成交量放大，同时还能拉动投资增长。开发商应因势利导，继续通过“以价换量”维持企业资金充裕度，使房地产市场健康发展。 吴伟键

■解释

房地产“金九银十”现象

“金九银十”实际上是一个时间的概念，在时间上因为九月份和十月份农业收获季节，开始进入秋收，按照人的收支消费心理和“十一”黄金周假期，人在花钱和投资方面会特别松动，再加上很多楼盘都会扎堆在九月和十月搞活动打折扣推盘或者开盘，所以构成一个相比于其他月份的比较高的购买力，市场反应会特别热，所以这两个月的消费额会明显高于其他月份，这就是一个房地产“金九银十”的现象。